Каков алгоритм действий для обманутых дольщиков, чтобы победить в борьбе за свои квартиры в «проблемных» домах, и кто имеет право на субсидию от стороны власти рассказывает начальник юридического отдела Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова.
Прежде всего, по словам юриста, понятий «проблемный дом», «долгострой» не существует в законодательстве, это обиходные определения. На практике в Новосибирской области дом считается «проблемным» и его дольщики получают право, например, на субсидию из областного бюджета по постановлению № 80-ПА, если срок сдачи его в эксплуатацию затянут более чем на год относительно даты, указанной в договоре.
В договоре долевого участия в строительстве должна быть указана дата сдачи в эксплуатацию – конкретное число, а чаще определенный квартал, того или иного года. Если со времени наступления этой даты (или последнего дня соответствующего квартала) прошел год, а дом еще не сдан, вы можете обращаться за господдержкой и начать собирать документы для составления реестра дольщиков.
Кому предоставляется субсидия
Постановление № 80-ПА, которое регламентирует вопрос предоставления господдержки обманутым дольщикам, несколько раз корректировалось. На данный момент на субсидию в 200 тыс. рублей из областного бюджета могут претендовать граждане, имеющие постоянную прописку в Новосибирской области, просроченный договор долевого участия, а также признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть те, чья обеспеченность не превышает 12 кв. м общей площади на члена семьи. Уровень дохода при этом не учитывается, что уже вызвало нарекания со стороны дольщиков-пенсионеров, которым зачастую приходится вносить дополнительные средства для достройки дома.
Правильный алгоритм действий дольщиков
Как только просрочка в исполнении договора долевого участия становится очевидной, нужно не медля начать формировать реестр дольщиков с указанием размеров их взносов и реестр нераспроданных квартир, чтобы можно было оценить, сколько денег необходимо для достройки объекта и сколько еще можно привлечь за счет продажи «пустых» квартир.
Кроме того, необходимо сформировать из дольщиков Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который дальше будет выступать в интересах всех членов. В собственность ЖСК передаются доли в незавершенном объекте строительства и соответствующие участки земли, под которые можно будет привлекать нового инвестора.
Дальше ЖСК может начать искать нового инвестора (что крайне сложно пока действующий застройщик не будет признан банкротом) или выстраивать отношения с существующим застройщиком, контролируя каждый его шаг и требуя отчет по каждому вложенному рублю.
Если застройщик будет признан банкротом, положение дольщиков в определенном смысле облегчается. Составлением реестра, определением необходимых сумм, подготовкой документов для передачи в собственность ЖСК займется арбитражный управляющий. Правда, процедура банкротства занимает определенное время и «обойти» ее не получится. Но все равно дольщики должны занимать активную позицию, требуя письменного отчета обо всех предпринятых шагах и расходах. Если арбитражный управляющий не вызывает доверия, на него можно пожаловаться в саморегулируемую организацию, в которой он состоит, а на СРО можно найти управу в Росреестре…
Обратите внимание: то, что председатель или правление ЖСК контролируют все действия застройщика, не освобождает их самих от необходимости точно также отчитываться перед общим собранием. Очень часто председатели ЖСК начинают восприниматься и вести себя как некие «божки», чуть ли ни единолично распоряжаясь средствами кооператива, а на самом деле высший орган управления ЖСК – это общее собрание дольщиков.
Один из самых сложных этапов – поиск нового инвестора для достройки дома. Как правило, строительные компании неохотно берутся за достройку брошенных объектов. Здесь требуется с помощью областных и муниципальных властей позаботиться о повышении инвестиционной привлекательности, например, за счет снижения арендной платы за землю, продажи свободных квартир или повышения этажности домов. Но при этом крайне редко удается обойтись без дополнительных взносов со стороны дольщиков.
Размер дополнительных взносов определяется на общем собрании членов ЖСК, и, если дольщик категорически не согласен доплачивать (а некоторые просто не имеют такой возможности, например, пенсионеры), кооператив имеет право не передавать ему квартиру после достройки дома до тех пор, пока долг не будет погашен. Раньше в подобных случаях граждане через суд добивались установления права собственности, но в последнее время суды все чаще встают на сторону ЖСК. Потому что никто не обязан платить лишнее за других. Единственное разумное решение здесь, если вы хотите жить именно в этой квартире, – договориться о рассрочке платежей. Но можно также продать свою долю кооперативу, купив на вырученные средства другое жилье.
Конкретные объекты
По словам главного юриста регионального Минстроя, по такому алгоритму – с созданием ЖСК и привлечением нового инвестора – в 2011 году достроены 5 домов Бердске, сейчас завершается строительство в Новосибирске долгостроев на Ивлева, Петухова, Некрасова. Всего на данный момент в Новосибирской области 29 многоэтажных домов считаются «проблемными», 3600 человек числятся «обманутыми дольщиками». Лариса Гильмутдинова рассказала о состоянии дел на некоторых конкретных объектах.
Связистов, 13 Застройщик – банкрот, в настоящее время инициативная группа дольщиков совместно с министерством строительства ищут нового инвестора.
Енисейская, 18 На это объект собирались средства по предварительным договорам, по которым невозможно доказать нецелевое использование средств. Из двух 20-квартирных бараков, стоящих на участке, застройщик расселил только один - на собранные средства дольщиков. Теперь он попал под процедуру банкротства, и расселение второго барака застопорилось. При этом земельный участок недостаточно велик, чтобы заинтересовать нового инвестора, поэтому в Минстрое скорого разрешения проблемы не обещают. Поскольку в процедуре банкротства граждане могут быть учтены, как участники долевого строительства, необходимо как можно скорее заявиться в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве.
Дениса Давыдова 1/3 Дом, оформленный как единый объект строительства, состоит из двух блок-секций разной этажности. Одна из них находится в высокой степени готовности, другая – в более низкой. Возник конфликт между дольщиками разных секций. Те, у кого квартиры «почти готовы», не хотят доплачивать на достройку всего объекта, и просят рассмотреть возможность принятия в эксплуатацию части дома, чтобы можно было приступить к самоотделке. «Юридически это невозможно, - говорит Лариса Гильмутдинова. – По всем документам и дом представляет собой один объект, и участок под ним оформлен как единый. Но это еще и несправедливо с точки зрения человеческой: ведь все общие деньги вкладывались в целый объект». Юрист посоветовала дольщикам как можно скорее определиться с реестром квартир и достраивать самостоятельно, не надеясь на застройщика.
Пархоменко,102 Застройщик-банкрот, но объект и земля под ним оформлены в собственность ТСЖ, которое занимается достройкой дома. «Основные жалобы по этому объекту связаны с непрозрачностью действий председателя правления ТСЖ, — объясняет Лариса Гильмутдинова. — В ближайшее время в министерстве состоится совещание по этому дому, где мы ему зададим все те вопросы, которые накопились у дольщиков».
Петухова 6/4 Дом не попадает под действие закона 214-ФЗ, поскольку деньги на строительство привлекались по инвестиционным договорам. Тем не менее, на объекте создан ЖСК, который займется достройкой дома. Первый из домов будет сдан в этом году, еще два в 2013-м. Проблема в том, что несколько собственников не пожелали вступить в кооператив, им предложено выкупить их долю, сейчас идет обсуждение цены. «В этом случае важно понимать, что вопрос об определении цены выкупа решается не персонально председателем, всегда предполагается обсуждение, и решение остается за общим собранием собственников, — комментирует юрист. - Впрочем, если вы не согласны с решением собрания, и его тоже можно обжаловать, предъявив свои расчеты».
Связистов, 13 Застройщик – банкрот, в настоящее время инициативная группа дольщиков совместно с министерством строительства ищут нового инвестора.
Енисейская, 18 На это объект собирались средства по предварительным договорам, по которым невозможно доказать нецелевое использование средств. Из двух 20-квартирных бараков, стоящих на участке, застройщик расселил только один - на собранные средства дольщиков. Теперь он попал под процедуру банкротства, и расселение второго барака застопорилось. При этом земельный участок недостаточно велик, чтобы заинтересовать нового инвестора, поэтому в Минстрое скорого разрешения проблемы не обещают. Поскольку в процедуре банкротства граждане могут быть учтены, как участники долевого строительства, необходимо как можно скорее заявиться в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве.
Дениса Давыдова 1/3 Дом, оформленный как единый объект строительства, состоит из двух блок-секций разной этажности. Одна из них находится в высокой степени готовности, другая – в более низкой. Возник конфликт между дольщиками разных секций. Те, у кого квартиры «почти готовы», не хотят доплачивать на достройку всего объекта, и просят рассмотреть возможность принятия в эксплуатацию части дома, чтобы можно было приступить к самоотделке. «Юридически это невозможно, - говорит Лариса Гильмутдинова. – По всем документам и дом представляет собой один объект, и участок под ним оформлен как единый. Но это еще и несправедливо с точки зрения человеческой: ведь все общие деньги вкладывались в целый объект». Юрист посоветовала дольщикам как можно скорее определиться с реестром квартир и достраивать самостоятельно, не надеясь на застройщика.
Пархоменко,102 Застройщик-банкрот, но объект и земля под ним оформлены в собственность ТСЖ, которое занимается достройкой дома. «Основные жалобы по этому объекту связаны с непрозрачностью действий председателя правления ТСЖ, — объясняет Лариса Гильмутдинова. — В ближайшее время в министерстве состоится совещание по этому дому, где мы ему зададим все те вопросы, которые накопились у дольщиков».
Петухова 6/4 Дом не попадает под действие закона 214-ФЗ, поскольку деньги на строительство привлекались по инвестиционным договорам. Тем не менее, на объекте создан ЖСК, который займется достройкой дома. Первый из домов будет сдан в этом году, еще два в 2013-м. Проблема в том, что несколько собственников не пожелали вступить в кооператив, им предложено выкупить их долю, сейчас идет обсуждение цены. «В этом случае важно понимать, что вопрос об определении цены выкупа решается не персонально председателем, всегда предполагается обсуждение, и решение остается за общим собранием собственников, — комментирует юрист. - Впрочем, если вы не согласны с решением собрания, и его тоже можно обжаловать, предъявив свои расчеты».
Эльмира Веселова, Новосибирские новости
- Снегопад в Шерегеше обнадежил горнолыжников
- Где в Новосибирске будут установлены детские площадки в 2012 году
- В Новосибирске открылась «Православная Русь»
- Новосибирский фотоблог «Родинки на карте» выходит на международный уровень
- Специалисты обсудят перспективу строительства скоростного трамвая в Новосибирске
